Wspólnota mieszkaniowa powstaje co do zasady wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Wyjątek od tej zasady dotyczy sytuacji kiedy dana nieruchomość została zabudowana przez spółdzielnię mieszkaniową. W takim bowiem wypadku wspólnota mieszkaniowa powstaje w dwóch sytuacjach. Po pierwsze wtedy gdy w danej nieruchomości zostaną ustanowione odrębne własności wszystkich lokali i wtedy wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po drugie wtedy gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości podejmie taką decyzję. Należy również zauważyć, że w zależności od ilości lokali w danej nieruchomości możemy mówić o tzw. „małej wspólnocie” (do 7 lokali), do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego i „dużej wspólnocie” (powyżej 7 lokali).
